Nachricht vom 03.08.2022 
Lohnt sich ein Forwarddarlehen bei der Baufinanzierung?
Wer gerade erst begonnen hat, sich mit dem Kauf einer Immobilie zu beschäftigen, hat das Thema Anschlussfinanzierung vermutlich noch überhaupt nicht auf dem Radar. Warum auch? Am Anfang hat die Sicherung der passenden Finanzierung für den Kauf selbst natürlich oberste Priorität.
Die meisten Hypotheken sind bis zum Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht abbezahlt. Es ist keineswegs ungewöhnlich, dass die Laufzeit des Kredits länger als die Zinsbindungsfrist ist. Wer die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist aber nicht direkt per Einmalzahlung tilgen kann, ist auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen – zum Beispiel in Form eines Forwarddarlehens.
Wie kommt es zur Anschlussfinanzierung?
Wer sich während der Laufzeit der ursprünglichen Baufinanzierung nicht um eine Anschlussfinanzierung gekümmert hat, muss keine Angst haben. Die kreditgebende Bank wird sich auf jeden Fall melden und mindestens drei Monate vor Ablauf der Bindungsfrist ein Angebot zur Anschlussfinanzierung unterbreiten – die sogenannte Prolongation. Dieses Angebot muss aber nicht angenommen werden. Es gibt immer die Möglichkeit, zu verhandeln oder sich von Mitbewerbern Alternativangebote einzuholen.
Anschlussfinanzierung per Prolongation
Der Kunde verlängert in diesem Fall seine aktuelle Baufinanzierung bei der kreditgebenden Bank. Der alte Vertrag bleibt dabei im Prinzip mit den bisherigen Konditionen bestehen – mit zwei Ausnahmen:
1. die Bank legt einen neuen Sollzins fest
2. der Kunde entscheidet sich für eine neue Zinsbindung; dabei kann meist zwischen 5, 10, 15 oder 20 Jahren gewählt werden
Nachdem die Zinsbindung der ursprünglichen Baufinanzierung abgelaufen ist, kann die Restschuld einfach mit den angepassten Konditionen weiter finanziert werden.
Was ist ein Forwarddarlehen?
Ein Forwarddarlehen ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens, bei dem der Auszahlungstermin um bis zu 60 Monate in die Zukunft verschoben werden kann. Dadurch kann sich der Darlehensnehmer schon lange vor Ablauf der bestehenden Zinsbindungsfrist günstige Zinsen für eine optimale Finanzierung der Restschuld sichern. Die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung der Darlehenssumme wird Forward-Phase genannt. Während dieser fallen weder Zinsen noch Gebühren für die Bereitstellung an.
Spezieller Anwendungsfall
Wohnungsbaudarlehen werden mit und ohne Zinsbindung angeboten. In der Regel entscheiden sich Hauskäufer jedoch für eine Finanzierung mit einer festen Zinslaufzeit. Das bekannteste Modell ist der Annuitätenkredit. Dabei wird das Darlehen in festen Raten – sogenannten Annuitäten – zurückgezahlt.
Jede Rate beinhaltet einen Rückzahlungs- und einen Zinsanteil. Die konstanten Raten geben dem Kreditnehmer Planungssicherheit und können in der persönlichen Buchhaltung im Prinzip wie eine Monatsmiete behandelt werden.
Sofern es sich beim Annuitätendarlehen nicht um ein Volltilgerdarlehen handelt, verbleibt nach Ablauf der Festzinslaufzeit allerdings ein noch abzuzahlender Restbetrag. Für diese muss eine Anschlussfinanzierung gefunden werden. Hier bietet sich die Wahl eines Forwarddarlehens in vielen Fällen an.
Vorteile eines Forwarddarlehens
● der Kreditnehmer hat Planungssicherheit
● günstige Zinsen auch in der Zukunft
● keine Vorfälligkeitsentschädigung
Nachteile eines Forwarddarlehens
● fallen die Zinsen wider Erwarten, ist der Kunde dennoch verpflichtet, den Kredit zu den bei Vertragsabschluss festgelegten Konditionen zu bedienen
● es gibt einen kleinen Zinsaufschlag, der leicht über den aktuellen Konditionen liegt – je länger die Vorlaufzeit ist, desto größer die Differenz
Echtes vs. unechtes Forwarddarlehen
Bei einem echten Forwarddarlehen beginnt die Zinsbindung zu dem Zeitpunkt, an dem die Darlehenssumme ausgezahlt wird. Beim unechten Forwarddarlehen hingegen startet die Zinsbindungsfrist bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Wer also 2022 als Anschlussfinanzierung für ein in 5 Jahren auslaufendes Annuitätendarlehen ein echtes Forwarddarlehen mit 10 Jahren wählt, bekommt die Darlehenssumme 2027 mit einer Zinsbindung bis 2037 ausgezahlt. Beim unechten Forwarddarlehen endet die Zinsbindung bei gleichen Voraussetzungen bereits 2032.
Fazit
Der Abschluss eines Forwarddarlehens lohnt sich vor allem, wenn steigende Zinsen zu erwarten sind. Kreditnehmer sollten sich also bereits 5 Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Dabei ist man nicht an das Prolongationsangebot der bisher zur Finanzierung genutzten Bank gebunden. Man sollte sich also immer mehrere Angebote von verschiedenen Kreditinstituten einholen. Schon allein, um gute Argumente für die Verhandlung mit der Hausbank zu haben. (prm)
Agentur Artikel
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