Nachricht vom 14.06.2021 
Immobilienfinanzierung: Was passiert im Falle einer Scheidung mit dem Haus und dem (Bau-)Kredit?
Die eigenen vier Wände stehen bekanntlich nicht nur hierzulande ganz weit oben auf der Wunschliste vieler Menschen – und geht es nach den zahlreichen Meinungsforschern, dann gilt das ganz besonders für junge Familien und frisch verheiratete Paare. Doch leider machen selbst die glücklichsten Beziehungen hin und wieder schwere Zeiten durch, was im schlimmsten Fall zu einer Trennung beziehungsweise zu einer Scheidung führen kann. Aber was passiert bei einer Scheidung eigentlich mit dem gemeinsamen Haus? Wie verhält es sich mit der laufenden Immobilienfinanzierung? Wer muss die Kosten im Falle einer sogenannten Gütertrennung tragen? Auf welche Dinge muss man bei der Auszahlung des Ex-Partners achten? Und welche Möglichkeiten gibt es, um die Immobilie und das damit verbundene Vermögen gerecht aufzuteilen?
Das Wichtigste vorab: Falls es zu einer Trennung respektive Scheidung kommen sollte, während der Immobilienkredit noch läuft und es beide Ehepartner im Vorfeld nicht anders vereinbart haben, gilt der sogenannte gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet einfach gesagt, dass das Haus juristisch wie eine Liegenschaft behandelt wird. In diesem Fall muss zwingend ein finanzieller Ausgleich für alle Güter vorgenommen werden, die während der gemeinsamen Partnerschaft zusammen erworben wurden. Da es sich hierbei jedoch ausschließlich um einen Geldzahlungsanspruch handelt – und einige Vermögenswerte (wie unter anderem die Immobilie selbst) nicht ohne Weiteres aufgeteilt werden können – kann es hier schnell zu Problemen und weiteren Streitigkeiten kommen.
Es liegt dementsprechend an den Ehepartnern selbst, darüber zu entscheiden, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll – was jedoch vor allem während einer Trennung verständlicherweise sehr kompliziert werden kann. Doch da ein Gerichtsentscheid nicht nur mit einem relativ hohen zeitlichen Aufwand, sondern darüber hinaus auch mit zum Teil sehr hohen zusätzlichen Kosten verbunden ist, sollten die Ehepartner im Optimalfall außergerichtlich zu einer Einigung gelangen. Daher empfiehlt sich auch ein sogenannter Ehevertrag, in dem unter anderem klar geregelt wird, was im Fall einer Scheidung mit dem Eigenheim und der damit verbundenen Immobilienfinanzierung passieren soll.
Übrigens: Das Aufsetzen eines Ehevertrages bedeutet nicht automatisch auch, dass man schon zu Beginn der ehelichen Partnerschaft davon ausgeht, dass die Ehe in naher oder ferner Zukunft in die Brüche gehen wird. Dieser spezielle Vertrag ist nämlich hauptsächlich dazu gedacht, beide Parteien in einem Worst-Case-Szenario zu gleichen Teilen abzusichern – was beide vor allen Dingen bei so kostspieligen Anschaffungen wie einem Eigenheim vor dem finanziellen Ruin retten kann.
Stichwort Immobilienfinanzierung: Was passiert im Falle einer Scheidung mit dem Kredit?
Falls die Ehe tatsächlich in die Brüche gehen sollte, während das Haus noch nicht komplett abbezahlt ist und die Immobilienfinanzierung dementsprechend noch einige Jahre läuft, stellt sich für viele Betroffene in der Hauptsache die Frage, wie die sogenannte Gütertrennung eigentlich konkret abläuft. Hierzu lässt sich sagen, dass grundsätzlich der Ehepartner für den noch aktiven Hauskredit haftet, der eben diesen bei der Bank unterschrieben hat. Falls beide Parteien als gleichberechtigte Kreditnehmer eingetragen sind, besteht für die Ehepartner eine Gesamtschuld gegenüber der Bank. Das bedeutet wiederum, dass die Immobilienfinanzierung von jedem der beiden Parteien gleichberechtigt beansprucht werden kann. Wenn nun also beispielsweise die Frau das Haus behalten möchte, muss sie ihren ehemaligen Partner auszahlen (auch Ausgleichspflicht genannt) und den Baukredit zukünftig alleine übernehmen.
Welche Möglichkeiten gibt es, um die Immobilie im Falle einer Trennung gerecht aufzuteilen?
Sofern es zu einer Scheidung beziehungsweise zu einer Trennung der Ehepartner kommen sollte, geht es in erster Linie um die Frage, wie man die Immobilie gerecht unter den beiden Parteien aufteilen kann. Praktischerweise gibt es hier gleich mehrere Möglichkeiten, die sich je nach individueller Situation besser oder schlechter eignen. In jedem Fall sollte man – auch wenn es während einer Trennung schwierig sein kann – Ruhe bewahren und sämtliche Optionen genau abwägen.
Möglichkeit 1: Die Immobilie verkaufen
Im Falle einer Trennung entscheiden sich die meisten Betroffenen für einen Verkauf der Immobilie und eine Aufteilung des daraus resultierenden Verkaufserlöses. Wem welche Anteile und in welcher Höhe zustehen, entscheidet die jeweiligen Eigentumsanteile. Doch bevor der Verkaufserlös aufgeteilt werden kann, müssen zuvor alle noch laufenden Kredite komplett getilgt werden – was in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung nach sich zieht, die ebenfalls an die Bank gezahlt werden muss. Dementsprechend sollte man auch die anderen Möglichkeiten in Betracht ziehen, bevor man sich final für den Verkauf entscheidet.
Möglichkeit 2: Schenkung beziehungsweise Übertragung an die eigenen Kinder
Falls aus der Partnerschaft bereits schon in der Vergangenheit Kinder hervorgegangen sind, kann die Immobilie auch auf eben diese übertragen werden. Allerdings sollten sich beide Partner darüber im Klaren sein, dass damit natürlich auch sämtliche Pflichten und Verantwortungen (wie Grundsteuer, Instanthaltungskosten, Versicherungen etc.) automatisch auf das Kind übergehen – was verständlicherweise gerade bei Minderjährigen zu einer enormen Belastung führen kann (zusätzlich zu der überaus stressigen Situation durch die Scheidung der Eltern). Und da es nicht um die Frage geht, wem nach einer Trennung die Katzen zustehen, sondern was mit der wertvollen Immobilie geschehen wird, sollte man die Entscheidung keinesfalls übereilt treffen.
Möglichkeit 3: Die Auszahlung des (ehemaligen) Ehepartners
Wenn einer der beiden Ex-Partner auch nach der Trennung weiterhin in dem Haus wohnen möchte, ist er gesetzlich dazu verpflichtet, die andere Partei in einem ausreichenden Maße auszahlen. Dafür gilt es im ersten Schritt jedoch herauszufinden, wie hoch dieser sogenannte Eigentumsanteil denn überhaupt ist. Darüber hinaus muss natürlich auch das Kreditinstitut informiert werden, da der auszuzahlenden Ehepartner offiziell (schriftlich) aus der Mithaftung entlassen muss. Tipp: Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt sich ein ausführliches Gespräch mit dem verantwortlichen Bankberater.
Möglichkeit 4: Die (Teilungs-)Versteigerung
Sofern sich die Ex-Ehepartner nicht auf eine Teilungsart einigen können, kann bei dem zuständigen Amtsgericht eine sogenannte Teilungsversteigerung beantragt werden. Die betreffende Immobilie wird dann öffentlich versteigert – was in der Regel jedoch häufig dazu führt, dass der Erlös zum Teil deutlich geringer ausfällt, als bei einem normalen Verkauf (sowohl privat als auch über einen Makler). Dementsprechend sollte die Option der Teilungsversteigerung nicht nur aufgrund des hohen finanziellen Verlustes nur dann gewählt werden, wenn es tatsächlich keine andere Möglichkeit mehr gibt.
Möglichkeit 5: Die Realteilung
Eine weitere Möglichkeit, um die Immobilie im Falle einer Scheidung aufzuteilen, ist die sogenannte Realteilung. Um diesen Weg gehen zu können, muss die Immobilie allerdings so umgebaut werden, dass danach zwei baulich voneinander unabhängige Wohneinheiten zur Verfügung stehen. Die ehemaligen Ehepartner können dann entweder weiter dort wohnen bleiben, oder ihren Teil verkaufen oder anderweitig vermieten. Damit die Realteilung funktioniert, müssen zudem beide Parteien zustimmen– was gerade bei einer laufenden Scheidung vermutlich eher schwierig sein dürfte. Dementsprechend kommt die Realteilung nur in den seltensten Fällen tatsächlich zum Einsatz.
Abschließend lässt sich sagen, dass eine Scheidung während einer Immobilienfinanzierung zu zahlreichen Problemen und zu hohen finanziellen Verlusten führen kann. Daher sollten sich die Ehepartner optimalerweise bereits im Vorfeld so ausführlich wie möglich mit der Frage beschäftigen, was im Fall der Fälle der beste Weg für alle Beteiligten sein könnte. Und wer sich nicht sicher ist oder den Partner nicht zu einem Ehevertrag drängen möchte, sollte sich die Zeit nehmen, um mit einem unabhängigen Fachanwalt sämtliche Eventualitäten ganz in Ruhe durchzusprechen. (prm)
Agentur Autor:
Sven Schäfer
